广州房协发布年度楼市白皮书：房价略增长从化暂不限购

设市设区后，从化楼市否依然禁售不出租汽车？在调控力度逐步增大之下，今年广州房价走势如何？昨日，广州市房协公布《2013年广州市房地产市场总结及2014年未来发展》(以下全称白皮书)，对2014年广州楼市做出了近期预测。白皮书认为，在楼市政策无根本性变化调整的情况下，预计2014年广州新建商品房市场将是高位游走、有所加剧的态势，下半年楼市因追加供应量减少预计楼价有所快速增长，但涨幅预计略低于2013年。土地市场疯狂宅地平均值楼面地价8060元/平方米去年，广州土地市场疯狂，地王频出。

白皮书认为，去年全年广州各类型房地产市场用地的成交量，主要集中于在萝岗区和南沙区，分别为185.10万平方米和125.56万平方米，占到全市10区土地交易总量的29.6%和20.1%。白皮书表明，去年广州全市房地产市场用地成交价的平均值楼面地价为3800元/平方米，同比快速增长17%。全市房地产市场用地成交价的整体溢价率为20.8%，溢价率最低约152.9%。其中，去年广州商品住宅用地的平均值楼面地价为8060元/平方米，比2012年快速增长11.1%。

去年，天河金融城沦为广州土地出让最受热捧的区域。多达，全年两场金融城土地出让地块7宗，转让金额总计已约186.68亿元，占到广州房地产市场用地转让总金额的30.7%。金融城地块的最低楼面地价从去年2月初的11101元/平方米到8月底的14847元/平方米，仅有半年左右时间增幅多达33.7%。

房企资金充足度提高房企做到资金2324.20亿元另外，房企资金充足度提高，也是去年广州楼市疯狂的因素之一。房地产开发企业的资金充足度，主要体现房企的资金开支与收益的给定程度。白皮书表明，2013年，广州房地产开发企业的资金充足度为147.1%，比2012年提高10.8个百分点。去年，广州房企做到资金2324.20亿元，同比快速增长24.4%，增长速度较2012年大幅度提高9.8个百分点。

在国内金融体系经常出现资金缺口的情况下，及时主动通过海外融资等其他融资方式提供发展资金，指出了房企适应环境市场变化能力强化。白皮书分析，广州房企资金充足对楼市的影响主要体现在房企投资意愿的回落，投资力度和步伐增大，如房屋新开工面积大幅提高和土地市场疯狂。不受房地产行业整体向好的影响，房地产开发投资同比增幅显著不断扩大，2014年将有所快速增长，但预计同比增幅仍相似去年水平。

一手房中心六区供不应求天河最低均价35465元/平方米去年，广州10区商品住宅成交价均价下跌显著，由2012年的14044元/平方米上涨至去年的15730元/平方米。广州市房协分析，尽管2013年初新国五条实施快速增长、措辞严苛，但是没实际追加措施，以至于房地产市场在一段时间地消化了调控带给的影响之后价格之后下跌。为了平稳房价，广州等一线城市从2013年10月底开始陆续实施了更加严苛的调控细则(穗六条)。

其中将二套房债首付从之前的6成提高到7成，这对有意向出售第二套中大户型物业展开换房的购房者来说，影响将不会较显著，而他们的购买力是当前楼价的主要承托。广州10区中，新建商品住宅成交价均价以天河区最低，均价为35465元/平方米；其次是越秀区，均价为33140元/平方米。外围四区的成交价均价在9000元/平方米至16500元/平方米之间。在成交量方面，去年，广州市新建商品房成交价总面积897.24万平方米，环比上半年快速增长83.4%，同比增加7.4%。

其中，花都、番禺两区的成交量仅次于，两区共计成交价350.88万平方米，占到全市总成交比重的49.5%，而黄埔区和越秀区仅有占到全市总成交量的1.4%和1.2%。对比外围区域与中心城区的成交价结构来看，外围四区商品住宅的成交量占有全市十区总成交量的72.9%，供需基本均衡。而中心六区商品住宅的成交量仅有占到全市总成交量的27.1%，供销之比0.87：1，供不应求，市场不足以消化存量。●预测今年高位游走、有所加剧广州市房协在白皮书中预测，在楼市政策无根本性变化调整的情况下，预计2014年广州新建商品市场将是高位游走、有所加剧的态势。

其中，上半年楼市因供需比较均衡，楼市博弈论仍然不存在，故楼市有可能经常出现价量皆高位游走；下半年楼市因追加供应量减少，预计楼价有所快速增长，但涨幅预计略低于2013年。广州市房协分析，随着前期楼市调控政策效果的弱化，再加新一届政府调控思路至此具体，国家反对首套置业与合理性自寄居购房市场需求的政策依然对刚须要购房者有一定的刺激作用，而这部分的市场需求在广州外围区域仍然十分充沛。同时，2012年下半年的新开工项目将于2014年集中于入市，广州房企在一贯购房款回笼的财务运营管理思维影响下，将增大新建商品房市场的供应量。●存量消化一手房库存要9.8个月二手房价同比猛涨18.9%白皮书表明，若不计算出来追加可售面积，截至2013年12月31日，广州现有商品房可售库存面积1390.96万平方米，商品住宅可售库存面积577.79万平方米。

在广州楼市之后实施五限政策(即出租汽车、限贷、禁售、限售、限外)的情况下，按照2013年12个月的月均销售速度来推算出，商品房和商品住宅的可售库存面积消化时间分别为18.6个月和9.8个月。从二手住宅区域市场交易情况分析，存量住宅交易市场仍然主要集中于在中心城区，但无论外围或是中心城区的成交量皆较去年同期大幅度快速增长。2013年广州存量住宅的平均值成交价均价为11624元/平方米，同比快速增长18.9%。

白皮书预测，2014年全年总体的成交量或不会与2013年大体持平。辨别的理由主要是：存量房的价格、楼市政策和房贷等对存量房的成交价有实质性影响的因素将维持现状，再加中心城区有效地供应严重不足以及外围新区新建商品住宅的分流影响。

随着存量房市场的完全恢复，二手楼价预计稳中有升的态势恒定，但升幅估算高于2013年。增城要不要出租汽车昨日，由广州市房地产学会、市房协主办的增城房地产发展高峰论坛揭幕，省内房产、规划、经济等领域的专家、学者为从化房地产发展把脉。

多位专家建议，从化楼市嗣后不应划入出租汽车范围。限购令影响后市广东省房协理事赵卓文指出，从化楼市的成交量大幅稳定减少，但对比邻接的白云等区域，从化楼市目前仍正处于价格洼地。

从化不出租汽车、不禁售，构成外向型的房地产市场，更加不利于从化楼市的身体健康发展。合富辉煌首席市场分析师黎文江指出，从化目前高端别墅较多，一旦出租汽车，将对旅游渡假地产构成极大冲击。以增城温泉镇某一高端别墅的调查为事例，其分析说道，首次置业买家只占到3%，二次置业占到61%，三次置业占到比26%。如果从化出租汽车，很多买家第二套房有可能就不出从化买了。

相比而言，东莞以刚须要买家居多，若实施出租汽车，所不受影响将比增城小。暨南大学管理学院教授胡刚指出，开发商调整楼价不应过慢，否则更容易招致限购令，对从化房地产未来发展反而有利。

由政府统一规划完备公建设施广州设市改区早已有好几个地方，从化应当汲取番禺、南沙、花都的经验。暨南大学管理学院教授胡刚认为，尽管现在从化早已有了规划，但设市并区后，如何进一步提高与广州的联系，这要在规划里更进一步完备，还包括公建设施等问题。

从化现在回头的还是跟老城区差不多的研发模式和建设路线，这么做到下去的话，我是一挺担忧的。华南理工大学建筑学院副院长赵红红指出，国家的规划标准是统一的，增城要防止千城一面，必须从北优的城市地区来研究，制订融合地方特色的标准，从上比广州城区建设得更佳。

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